臺海網(wǎng)5月21日訊　花780萬元在廈門島內(nèi)購買豪宅,，簽了購房協(xié)議,，卻因為遭遇限購政策無法過戶。

　　限購引發(fā)損失,，究竟由誰承擔?近日,，思明區(qū)法院開庭審理了這樣一起因限購引發(fā)的房產(chǎn)糾紛,。

　　買豪宅不能過戶

　　這套豪宅，位于湖濱南路一高檔小區(qū),，在第28層,，樓層高，視野好,。

　　2012年11月15日,，買方孔女士與賣方沈小姐簽協(xié)議，約定這一套豪宅及兩個車位一并出售,，成交總價為780萬元,。

　　雙方簽訂協(xié)議后，孔女士當天就支付了20萬元“訂金”,，沈小姐也向孔女士出具了收據(jù),。在協(xié)議中，雙方原本約定11月29日前簽訂購房合同,，并支付其余購房款,。

　　不過，等到11月29日,，由于孔女士是政策規(guī)定的限購對象,，因此，最終雙方未能按協(xié)議約定簽訂購房合同,。

　　據(jù)了解,，廈門市早在2010年就出臺了限購令?？梢?，買房人孔女士是在明知自己屬于限購對象的情況下簽訂了協(xié)議。

　　雖然簽了協(xié)議,，但卻無法成交,，無奈之下,，2012年12月后，沈小姐就將訟爭房產(chǎn)出售給別人了,。

　　訂金能不能退還

　　近日,，孔女士將沈小姐告上法庭，要求退還20萬元購房訂金,，并按銀行同期利率支付利息,。孔女士稱,，沈小姐違反合同約定,，將房子賣給別人，所以應返還訂金,。

　　對此,，被告沈小姐答辯說，由于孔女士是限購對象,，所以雙方無法簽署正式的購房合同,，她只好將房屋另售他人。因此,，她將訟爭房產(chǎn)另售他人并不構(gòu)成違約,，訂金不能退還。

　　近日,，思明區(qū)法院作出一審判決,，要求被告沈小姐償還孔女士20萬元及利息。

　　為什么要返還這20萬元?對此,，法官解釋說,，雖然雙方不能履行合同約定，但原因在于孔女士是限購對象,。所以,，守約方沈小姐有權(quán)要求違約方孔女士承擔違約責任，包括有權(quán)要求解除預約合同,。

　　合同可以解除,，不過依照《中華人民共和國合同法》20萬元購房預付款，還是應當返還,。法官還說,，買方支付的20萬元錢應認定為“預付款”，并非“定金”,，因此,，買賣不成，就應當返還預付款,。

　　引發(fā)的損失誰賠

　　據(jù)法官介紹,，最近法院受理了多起因限購引發(fā)的官司。在這類官司中,，爭議最大的是因限購引發(fā)的損失誰來承擔?應該由買方擔責,，還是賣方買單?

　　對此,，福建信海律師事務所林敏輝律師說,，因限購引發(fā)的房產(chǎn)交易糾紛，有四種情形,，四種責任認定,，一是“限購令”出臺以前達成買賣協(xié)議并已網(wǎng)簽的,，買賣雙方應繼續(xù)履行并辦理過戶手續(xù);二是“限購令”出臺以前簽訂買賣協(xié)議，但未提交房管局辦理過戶手續(xù),，也未網(wǎng)簽房屋買賣合同,，應當適用不可抗力原則來處理，雙方解除合同,，互不承擔違約責任;三是“限購令”出臺后,，雙方在明知不符合政策的情況下所簽訂的合同無效;四是“限購令”出臺后，一方明知或應知自己沒有購房資格,，另一方在不知情的情況下與其簽訂購房合同的,，在合同無法實際履行后，無過錯方不承擔責任,，沒有購房資格的一方應賠償另一方損失,。

　　(海峽導報記者 陳捷 通訊員 思法)