房地產(chǎn)稅改革路徑日漸明晰,?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形,，正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中,。據(jù)悉，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅合并,，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

　　財(cái)政部部長樓繼偉日前在向十二屆全國人大常委會(huì)第十五次會(huì)議作2014年中央決算報(bào)告時(shí)表示,，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作,，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

　　據(jù)悉,，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅,、契稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅、教育費(fèi)附加,、企業(yè)所得稅和印花稅;交易環(huán)節(jié),，賣方銷售需繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅,、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅,。目前，個(gè)人買賣房屋暫時(shí)免征土地增值稅和印花稅,。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出,，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)內(nèi)容繁復(fù)。對(duì)于調(diào)控而言,，以交易環(huán)節(jié)調(diào)整稅收為重,，短期內(nèi)能產(chǎn)生一定效果。但從建立長效機(jī)制來看,，稅收政策調(diào)整頻繁,，出臺(tái)較為倉促，應(yīng)急色彩濃厚,，缺乏頂層設(shè)計(jì),。此外，還存在制度建設(shè)滯后,、保有環(huán)節(jié)改革進(jìn)展緩慢等問題,。

　　“現(xiàn)階段保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收，歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進(jìn)住房資源合理配置效果不夠明顯,?！? 上述業(yè)內(nèi)人士表示，除保有環(huán)節(jié)稅收外,，現(xiàn)階段交易環(huán)節(jié)稅收重在調(diào)節(jié)賣方,。在供求關(guān)系緊張的市場環(huán)境下，賣方承擔(dān)的稅負(fù)基本轉(zhuǎn)嫁至買方,，增加了中低收入人群和自住等合理需求的購房負(fù)擔(dān),，偏離了調(diào)控方向。

　　以2013年房地產(chǎn)相關(guān)稅收為例,，直接來源于房地產(chǎn)的稅收收入約為2.56萬億元,，占全國稅收收入比重約為23.1%，占全國財(cái)政收入比重約為19.8%,。其中,，建設(shè)環(huán)節(jié)收入在房地產(chǎn)稅收收入中占35.6%，交易環(huán)節(jié)收入占54.9%,，保有環(huán)節(jié)稅收僅占9.5%,。

　　上述業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)房地產(chǎn)稅立法改革總體思路,，擬在房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)總體不變的前提下,，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低建設(shè),、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān),。

　　中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形,，現(xiàn)階段應(yīng)在全國人大,、財(cái)政部內(nèi)部征求意見，進(jìn)行完善,，還沒有到向?qū)＜业壬鐣?huì)各界征求意見的階段,。

　　“但房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形?！笔┱恼f,，主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ),。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅,，隨著房地產(chǎn)稅征收步入正軌,，未來會(huì)再進(jìn)行改革,。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日也表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來,，已確定無疑,。

　　值得注意的是，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，稅改應(yīng)注意合理制定對(duì)家庭基本需求的免稅政策,，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持有的土地和正在開發(fā)項(xiàng)目征收房地產(chǎn)稅，抑制囤地,、閑置土地等行為,。

　　倪紅日表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,，未來房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并后,，房企也應(yīng)作為有地?zé)o房新的房地產(chǎn)稅納稅人。她認(rèn)為,，稅收覆蓋面和強(qiáng)度或比現(xiàn)在更為嚴(yán)厲,，“新的房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)發(fā)生很大變化。是根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估值作為征稅基礎(chǔ),，而評(píng)估值是以市場價(jià)值為基礎(chǔ),，進(jìn)行專業(yè)計(jì)稅評(píng)估。將按照土地面積和地理位置,，實(shí)行差別稅率”,。

　　有房地產(chǎn)商認(rèn)為，未來房地產(chǎn)稅若以評(píng)估價(jià)為繳稅基礎(chǔ),，將增加房企的囤地囤房成本。在房地產(chǎn)市場下滑的背景下,，將對(duì)目前大量囤地囤房等行為產(chǎn)生抑制作用,。

　　此外，倪紅日指出,，立法框架建立起來之后,，具體征收時(shí)，地方應(yīng)有一定的自主權(quán),?！胺康禺a(chǎn)稅將作為地方稅種，給地方一定的征稅自主權(quán),。比較可能的方式是類似于煤炭資源稅的征稅方式,，全國規(guī)定一個(gè)稅率區(qū)間，各個(gè)地方在這個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率,。各地的開征時(shí)間,、具體征稅依據(jù),、操作細(xì)節(jié)也會(huì)有細(xì)微不同?！笔┱恼f,，即便房地產(chǎn)稅立法完成，可以開征房地產(chǎn)稅,，也不會(huì)全國范圍內(nèi)統(tǒng)一開征,，各地會(huì)各自出臺(tái)征收細(xì)則。

　　針對(duì)將在什么時(shí)間,、以何種形式開征,，以及征收對(duì)象、免征范圍的劃定等涉及具體執(zhí)行層面的問題,，有業(yè)內(nèi)人士稱暫時(shí)還沒有定論,。